房地產(chǎn)項目開發(fā)的一般程序

　　具備組織開發(fā)資金能力———————————&9658；自由資金、融資渠道
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　　投資可行性分析———————————&9658；研究、初步方案、詳細(xì)方案
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　　確定項目———————————&9658；成立項目公司
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　　前期設(shè)計、報建手續(xù)———————————&9658；規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、房管部門審批
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　　組織施工———————————&9658；工程管理、各方協(xié)調(diào)
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　　制定營銷策略———————————&9658；市場調(diào)研、初步方案、詳細(xì)方案、實操方案
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　　建立銷售體系———————————&9658；組織銷售隊伍、包括招聘、培訓(xùn)、管理等
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　　項目銷售過程———————————&9658；內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售、持續(xù)銷售、尾盤銷售
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　　物業(yè)管理接管、開發(fā)商退出———————————&9658；售后服務(wù)、項目交付使用

　　房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，投入得資金較高，一般中小得項目起碼也需7－8年，而大型項目則在10年以上，而當(dāng)中最難把握的就是項目的銷售過程，所以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對策劃銷售人員的素質(zhì)要求也越來越高。

　　房地產(chǎn)推廣

　　1、房地產(chǎn)推廣是開發(fā)商公開發(fā)售市場的全面展開

　　2、房地產(chǎn)推廣的一般步驟：

　　前期信息公布——一般新項目推出之前，以新聞報導(dǎo)形式作介紹

　　內(nèi)部認(rèn)購期——可以參觀現(xiàn)場、有意向的客戶可以落誠意預(yù)訂，而此時一般未有預(yù)售證。

　　首次公開發(fā)售——大范圍廣告宣傳，公開向社會銷售，如較好得樓盤還會采取抽簽或排隊認(rèn)購的方式。

　　階段性展銷會——根據(jù)不同的組團(tuán)推廣或不同的時段進(jìn)行銷售，此時已辦好預(yù)售證。

　　尾盤銷售階段——將剩余單位以特殊策略作掃貨尾行動，如大降價或極優(yōu)惠首期付款即入住策略。

　　3、房地產(chǎn)推廣的包裝

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)場包裝

　　售樓部、樣板房、沿途、建筑工地、周邊環(huán)境

　?。ǘ┓?wù)包裝

　　免費看樓車、免費停車、抽獎活動等。

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　　廣告包裝、派發(fā)宣傳單張、現(xiàn)場大屏幕介紹等。

　　房地產(chǎn)推廣途徑

　　4、廣告宣傳的途徑

　　報紙廣告——平面廣告、系列報導(dǎo)、新聞報導(dǎo)、夾報。

　　電視廣告——黃金時段、廣告雜志、公益廣告、新聞采訪。

　　電臺廣告——黃金時段、新聞消息。

　　戶外廣告——廣告牌、燈箱、汽車。

　　網(wǎng)上廣告——網(wǎng)站。

　　郵寄廣告——小禮品、宣傳單張。

　　贊助活動——公益廣告、社會性活動，有的會以冠名方式進(jìn)行。

　　5、房地產(chǎn)推廣形式

　　展銷會——一般選每周四至下周一舉行，有現(xiàn)場展銷及異地展銷兩種，通常會配合廣告宣傳。

　　聯(lián)合展銷——一般由政府部門主辦，由多個房地產(chǎn)項目聯(lián)合展示，每年大約2－3次。

　　推廣活動——一般會配合展銷會，有的大型項目會請明星出席。

　　社區(qū)活動——通常為已購業(yè)主聯(lián)歡，目的是向業(yè)主的親戚朋友作宣傳。

　　巡展活動——配合項目營銷計劃，到周邊地區(qū)進(jìn)行巡回地展示活動。

　　直銷活動——指直接上門向客戶推介，一般有家訪形式及推銷形式。

　　房地產(chǎn)廣告的大概內(nèi)容

　　6、長期廣告內(nèi)容

　　主要反映整個項目的最優(yōu)勢方面，通常以一個主題語作主要內(nèi)容，如碧桂園“給你一個五星級的家”，光大花園的“大榕樹下，健康人家”等。新聞載體多為廣告牌、燈箱、汽車等。

　　7、短期廣告

　　主要根據(jù)各個展銷會的主題而定，新聞載體為報紙廣告、電視廣告、電臺廣告等。其中以報紙廣告為主導(dǎo)，其他廣告為輔助。

　　報紙廣告分為形象廣告及促銷廣告兩種，一般情況下新項目會先以形象廣告開頭，之后再根據(jù)每期推廣內(nèi)容制作促銷廣告。

　　8、促銷廣告一般會有以下內(nèi)容：

　　促銷主題：如“某區(qū)新推出”，“慶祝封頂”，“慶祝交樓”，“現(xiàn)樓發(fā)售”等。

　　促銷時間：如“某月19—22日”，“最后兩日”等。

　　促銷對象：如“全湖景單位特惠推售”，“十套保留單位一口價銷售”等。

　　地理位置：多以公園、山水、一級馬路等作為標(biāo)志物。

　　限制銷售：如“頭十名送全屋家私電器”，“展銷會期間額外98折”等。

　　固定資料：如發(fā)展商，代理商，電話等。

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