《物權法》的不動產登記問題

　　一、不動產登記的原則

　　按照《物權法》第9條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生法律效力，未經登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。這就是說，設立、變更或消滅不動產物權，原則上都要登記，不登記不承認其物權，也不承認物權的任何變動。法律另有規(guī)定的除外主要指4種情況：

　　一是第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　為什么可以不登記？因為登記是起一個公示作用，法律已經明確規(guī)定這些自然資源屬于國家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續(xù)。這里所講的是國家所有自然資源，是所有權可以不登記，但使用權仍然要登記。

　　二是第二章第三節(jié)規(guī)定的三種特殊情況，也可以不登記即產生物權。

　　第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。即拿著法院判決等，不辦理過戶登記，也承認判決書上寫的權利人就是該不動產的權利人。

　　第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也承認兒子對該不動產享有物權。

　　第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。農民在宅基地上建房子，該房子不登記，也承認他的物權效力。

　　以上三種情況都是法律規(guī)定可以不登記的，但第31條有一個特別規(guī)定，依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生效力。

　　舉個例子說明這話什么意思，某房產原來歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著判決書，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產，就必須去辦理登記，否則不符合法律規(guī)定。繼承或者合法建造的房產也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對抗善意第三人。

　　三是土地承包經營權，自合同簽訂之日起，承認其物權，不用辦理登記。

　　四是對地役權的規(guī)定。地役權是為了自己的便利，利用他人土地享有的權利。例如，甲要鋪設一條管道，必須利用乙的土地，否則就會繞圈子增加成本。這樣，甲乙雙方簽訂一個合同，雙方同意即可。雖然地役權是雙方合同生效時設立，但未經登記，不得對抗善意第三人。

　　二、不動產統(tǒng)一登記制度

　　物權是統(tǒng)一的，相當多的人民群眾和法院部門的同志都強調，應當實行不動產統(tǒng)一登記。在有關部門開研討會時，國土、房產、林業(yè)、農業(yè)等涉及不動產管理的部門，都說應該實行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實行統(tǒng)一登記，但國家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，《物權法》第10條規(guī)定，國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　不動產統(tǒng)一登記，原來已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個任務。所以《物權法》附則第246條專門規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒合。在國家沒有制定出統(tǒng)一辦法以前，先讓地方性法規(guī)推動一下這項工作。

　　三、不動產登記的審查

　　在立法過程中，大家對不動產登記的實質審查和形式審查，理解不太一樣。有人認為，實質審查就是要審查合同關系的真實性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎上簽訂的，有沒有欺詐等。有人則認為，實質審查就是把事實調查清楚，保證所指的不動產確實存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的《物權法》沒有回答什么是實質審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機構的幾項職責，只要登記機構履行了這幾項職責就行。

　　四、不動產登記的查詢和收費

　　《物權法》第18條規(guī)定，權利人、利害關系人可以查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。對于這條規(guī)定，立法過程中曾有過爭論，有人說不應該限制登記查詢的主體，認為既然物權公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢主體？反對者則認為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會上所有的人看的。跟這事沒關系的人也讓看，就涉及到個人隱私的保護問題。

　　國外情況也不一致。有的國家，如美國、加拿大等都不限制，誰都可以看。而德國則只有利害關系人才能查看。后來我們經過考慮規(guī)定，只有利害關系人、權利人可以申請查詢，登記機構應該提供。關于登記收費，國土部門的同志曾認為，沒有必要規(guī)定得那么細，相關的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了。

　　可現(xiàn)在的《物權法》第22條還是規(guī)定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。這主要是考慮到目前這個問題老百姓反映比較強烈，所以需要作出一個明確規(guī)定。

　　五、不動產預告登記制度

　　我們國家過去沒有預告登記制度。在立法過程中，最初主要是考慮在商品房買賣過程中，需要保護權利人的利益，防止開發(fā)商一房二賣，所以規(guī)定了預告登記制度。但是，《物權法》第20條規(guī)定，當事人簽訂房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。即現(xiàn)在的預告登記規(guī)定已不僅僅適用于預售商品房，還涉及到其他房屋買賣的情況。例如，甲對乙說，以后你賣房子時，要賣給我，乙說行。甲防止乙以后不遵守這個約定，就可以去預告登記，取得了優(yōu)先購買權。預告登記的范圍，還包括消滅不動產物權。

　　六、不動產登記機構的責任

　　在立法過程中，關于不動產登記機構的責任，曾經有過幾種意見。有人認為現(xiàn)在的登記機構都是行政機關，所以登記錯誤應當提起國家賠償。有人認為國家賠償不合適，因為登記機構以后是行政性質的還是事業(yè)性質的，或其他什么性質的，現(xiàn)在都不好確定。有人主張建立賠償基金來解決登記錯誤問題。有人說登記機構的責任應當采取過錯責任制，有過錯的承擔責任，沒有過錯的不承擔責任。有些單位反映強烈，認為現(xiàn)在當事人造假水平很高，假資料別說登記部門審查不出來，連公安部門都審查不出來，最后錯了還要登記部門來承擔責任，這太冤了。

　　現(xiàn)在《物權法》沒有回答責任到底是國家賠償責任還是民事賠償責任，因為現(xiàn)在不好說，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯誤怎么賠償？《物權法》第21條規(guī)定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應該承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應該承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追討。只要是登記錯了，不管是不是登記機構的過錯，都要先行承擔責任，這主要是為了保護權利人的利益，因為權利人是弱勢。