房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)匯總（四）

　　考點(diǎn)29：

　　房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟；

　　不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個(gè)步驟：

　　1、估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量；

　　2、計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；

　　3、將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

　　考點(diǎn)30：

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。

　　現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量

　　考點(diǎn)31：

　　為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

　　現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

　　1、用一水平線表示時(shí)間，將該水平線劃分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

　　2、劃分了時(shí)間間隔后的水平線，表示一個(gè)從0開始到 n 結(jié)束的時(shí)間序列，在該線的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。

　　3、用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長(zhǎng)短來表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。

　　綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：

　　1、時(shí)間段的總長(zhǎng)度：時(shí)間段從何時(shí)開始至何時(shí)結(jié)束。

　　2、時(shí)間段的指向：時(shí)間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。

　　3、時(shí)間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行劃分。

　　4、現(xiàn)金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。

　　5、現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。

　　6、現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

　　考點(diǎn)32：

　　任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個(gè)階段：

　　1、投資機(jī)會(huì)尋找；

　　2、投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（又稱投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià)）；

　　3、投資機(jī)會(huì)選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

　　其中，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

　　投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：

　　1、預(yù)期收益的大??；

　　2、預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間；

　　3、預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來說，如果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以將投資者分為3類：

　　1、投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險(xiǎn)家、賭徒。

　　2、保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

　　3、普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。

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