房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識復習指導（五）

建設工程造價

　　一、建設工程造價的概念

　　建設工程造價通常簡稱工程造價，簡要地說是建設工程的建造價格。如果從投資者（業(yè)主）的角度來定義，它具體是指建成一項工程，預計或實際開支的全部固定資產(chǎn)投資費用，也就是工程投資費用；如果從承包商（建筑施工企業(yè)）的角度來定義，它具體是建成一項工程，業(yè)主預計或實際應支付給工程承包商的全部費用，也就是工程承發(fā)包價格。

　　二、建設工程造價的種類

　　不同階段的工程造價概念如下：

　　1、投資估算。它是在編制項目建議書和可行性研究階段，按照規(guī)定的投資估算指標、類似建設工程造價資料或有關參數(shù)，估算出的建設項目的投資額。

　　2、概算造價。它是在初步設計階段，根據(jù)設計意圖，通過編制工程概算文件，預先測算和確定的工程造價。

　　3、修正概算造價。它是在采用三階段設計的技術設計階段，根據(jù)技術設計的要求，通過編制修正概算文件，預先測算和確定的工程造價。

　　4、預算造價。它是在施工圖設計階段，根據(jù)施工圖紙通討編制預算文件，預先測算和確定的工程造價。

　　5、合同價。它是在工程招投標階段，通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備和材料采購合同以及技術咨詢服務合同，確定的工程造價。

　　6、結算價。它是在合同實施階段，在工程結算時按合同調價范圍和調價方法，對實際發(fā)生的工程量增減、設備和材料價差等講行調整后，計算和確定的工程造價。

　　7、實際造價。它是在竣工決算階段，通過為建設項目編制竣工決算，最終確定的實際工程造價。

　　三、建設工程造價的構成

　　建設工程造價由設備及工器具購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅構成。

　?。ㄒ唬┰O備及工器具購置費用

　　1、設備購置費

　　計算公式為：

　　設備購置費=設備原價或進口設備抵岸價+設備運雜費

　　2、工器具及生產(chǎn)家具購置費

　　計算公式為：

　　工器具及生產(chǎn)家具購置費=設備購置費×定額費率

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費用

　　建筑安裝工程費用包括土建工程費用和安裝工程費用兩大方面，它們又都由直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金組成。

　　1、直接工程費

　　建筑安裝工程直接工程費由直接費、其他直接費和現(xiàn)場經(jīng)費組成，即：

　　直接工程費=直接費+其他直接費+現(xiàn)場經(jīng)費

　　直接費是指在工程施工過程中直接耗費的構成工程實體或有助于工程形成的各項費用，包括人工費、材料費和施工機械使用費。

　　其他直接費是指直接費以外的、在施工過程中直接發(fā)生的其他費用，如冬、雨季施工增加費、夜間施工增加費、材料二次搬運費等。其中，土建工程其他直接費由土建工程直接費乘以其他直接費費率確定，安裝工程其他直接費由安裝工程人工費乘以其他直接費費率確定。

　　現(xiàn)場經(jīng)費是指為施工準備、組織施工生產(chǎn)和管理所需的費用，

　　包括臨時設施費和現(xiàn)場管理費。

　　2、間接費

　　其中，土建工程間接費由土建工程直接工程費乘以間接費費率確定，安裝工程間接費由安裝工程人工費乘以間接費費率確定。

　　3、計劃利潤

　　建筑安裝工程計劃利潤是指按規(guī)定應計人建筑安裝工程費用內的利潤。土建工程計劃利潤由土建工程直接工程費與間接費之和乘以計劃利潤率確定，安裝工程計劃利潤由安裝工程人工費乘以計劃利潤率確定。

　　4、稅金

　　建筑安裝工程稅金是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安裝工程費用內的營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加。

　　題目：不同階段的工程造價的概念有（ ）。

　　A、修正概算造價

　　B、合同價

　　c、實際造價

　　D、工程造價

　　E、結算價

　　答案：（ABCE）

　?。ㄈ┕こ探ㄔO其他費用

　　包括土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用。

　?。ㄋ模╊A備費

　　預備費包括基本預備費和漲價預備費兩部分?；绢A備費是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用，按設備及工器具購置費用、建筑安裝工程費用和工程建設其他費用三項之和為基數(shù)，乘以基本預備費費率進行計算。漲價預備費是指建設項目在建設期間由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用，包括人工、設備、材料、施工機械的價差費，建筑安裝工程費用及工程設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用。漲價預備費的測算方法，一般是根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價格指數(shù)，按估算年份價格水平的投資額為基數(shù)，采用復利方法計算。

　?。ㄎ澹┙ㄔO期貸款利息

　　建設期貸款利息包括向國內銀行和非銀行金融機構貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款以及在境內外發(fā)行的債券等在建設期間應償還的貸款利息。建設期貸款利息按復利計

　?。┕潭ㄙY產(chǎn)投資方向調節(jié)稅

　　固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅的納稅義務人為在中國境內進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，但不包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)；根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和項目經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，稅率分為0％、5％、110％、15％、30％五檔；計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額，其中更新改造投資項目為建筑工程實際完成的投資額。

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