綜合分析題（每小題2分。由單項(xiàng)選擇題或多項(xiàng)選擇題組成。錯(cuò)選，本小題不得分；少選，所選擇的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

　　（一）甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲）在A省B市建設(shè)C住宅小區(qū)。C 住宅小區(qū)占地40公頃，其中，5公頃的土地在城市市區(qū)內(nèi)，其余土地為基本農(nóng)田。1999年6月，甲取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證，并委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱乙）代理出售。同年7月，丙簽訂了購(gòu)買該小區(qū)D棟套商品房預(yù)售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100平方米。房屋交付后，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時(shí)，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理?！蓖?月，甲經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)調(diào)整了原規(guī)劃設(shè)計(jì)，D套房屋的建筑面積變更為105平方米，并書面通知了丙。該小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)測(cè)，D套房屋的套內(nèi)建筑面積為83平方米，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為3平方米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為21平方米。

　　1．甲以出讓方式獲得C小區(qū)土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由（ ）批準(zhǔn)。
　　A、B市土地管理部門
　　B、B市人民政府
　　C、A省人民政府
       D、國(guó)務(wù)院

　　2．甲預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備（ ）等條件。
　　A、取得土地使用權(quán)證
　　B、投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資20%
　　C、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　D、取得商品房預(yù)售許可證

　　3．乙代理預(yù)售商品房必須向購(gòu)房人出示（ ）。
　　A、商品房預(yù)售許可證
　　B、商品房銷售廣告
　　C、房屋綜合驗(yàn)收合格證明
　　D、 甲出具的商品房銷售委托合同

　　4．簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)向（ ）行政主管部門備案。
　　A、工商 　　B、土地 　　C、房產(chǎn) 　　D、 建設(shè)

　　5．丙收到甲規(guī)劃設(shè)計(jì)變更書面通知之日起（ ）日內(nèi)作出書面同意的視為接受。
　　A、5 　　B、10 　　C、15 　　D、20

　　6．甲在銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納（ ）。
　　A、營(yíng)業(yè)稅 　　B、城市維護(hù)建設(shè)稅 　　C、契稅 　　D、房產(chǎn)稅

　　7．在房屋產(chǎn)權(quán)登記中，D套房屋的建筑面積應(yīng)登記為（ ）平方米。
　　A、100 　　B、104 　　C、105 　　D、107

　?。ǘ┩酢廖小练康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套商品住宅供自己居住，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程×經(jīng)過比較，推薦了×房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，王×同意購(gòu)買。于是程×與×房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年4月12日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。王×將傭金交給程×，并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開發(fā)公司，該開發(fā)公司于2001年10月18日將王×所購(gòu)商品住房交付其使用。

　　8．王×與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系屬于（ ）。
　　A、代理 　　B、居間 　　C、行紀(jì) 　　D、代辦

　　9．程×與王×在進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)，應(yīng)事先確定的事項(xiàng)有（ ）。
　　A、擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型
　　B、傭金標(biāo)準(zhǔn)
　　C、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
　　D、程與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成

　　10．程×在與×房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)，為確保王×了解和掌握該開發(fā)公司的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)，應(yīng)查驗(yàn)公司的（ ）證件。
　　A、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
　　B、商品房預(yù)售許可證
　　C、建筑工程施工許可證
　　D、售樓說明書

　　11．《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由（ ）向政府管理部門登記備案。
　　A、王×
　　B、程×
　　C、×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
　　D、×房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　12．王×取得所購(gòu)商品住房所有權(quán)的日期為（ ）的日期。
　　A、商品房預(yù)售合同簽訂
　　B、商品房預(yù)售合同生效
　　C、王×所購(gòu)商品住房竣工
　　D、取得房屋權(quán)屬證明

　?。ㄈ┠尘用裼?gòu)買一套商品房住房，看中了某個(gè)商品住宅項(xiàng)目，找到該項(xiàng)目售樓處，向銷售人員咨詢了如下問題。假設(shè)你是該銷售人員，請(qǐng)給予回答。

　　13．購(gòu)買其中標(biāo)價(jià)3000元/m²、面積為100m²的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向銀行抵押貸款，貸款10年，按月等額償還。月還款額為（ ）元（假定銀行貸款年利率為5%）。
　　A、2000.0 　　B、2500.0 　　C、2545.6 　　D、2590.0

　　14．購(gòu)買上述住房所需的貸款額不知能否足額貸到，銀行確定其最高貸款金額的依據(jù)是（ ）。
　　A、 不超過按照最高償還比率計(jì)算出的金額
　　B、 不超過按照最高貸款價(jià)值比率計(jì)算出的金額
　　C、 不超過住房公積金的最高貸款限額
　　D、 不超過購(gòu)房首付款的3倍

　　15．購(gòu)買上述住房的購(gòu)房款可以采用下列方式支付，如果不考慮支付能力，對(duì)購(gòu)房人最有利的付款方式是（ ）（假定年折現(xiàn)率為5%）
　　A、 現(xiàn)在一次性付款價(jià)格優(yōu)惠5%
　　B、 首付20%，余款分兩期每隔半年支付一次
　　C、 首付10萬元，余款分兩期每隔半年支付一次
　　D、 一年后一次性付款不給優(yōu)惠

　　16．向銀行申請(qǐng)抵押貸款，銀行通常要求借款人購(gòu)買有關(guān)保險(xiǎn)，其理由是（ ）。
　　A、用以抵押的房地產(chǎn)有可能毀損、滅失
　　B、用以抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值有可能因經(jīng)濟(jì)不景氣而降低
　　C、借款人有可能死亡、喪失勞動(dòng)能力
　　D、借款人可能因失業(yè)等而不能獲得預(yù)期收入

　　（四）李×與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，約定將其房屋委托給甲出售，期限是自合同簽訂之日起至2002年3月31日止。甲在合同期限內(nèi)未將房屋賣出，李×也未與甲辦理繼續(xù)委托手續(xù)。2002年7月10日，甲為李×物色到買家乙并以李×的名義與已簽訂了房屋買賣合同。2002年7月20日，甲通知了李×，李×當(dāng)日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。

　　17．甲以李×的名義與乙簽訂房屋買賣合同屬于（ ）行為。
　　A、無權(quán)代理 　　B、越權(quán)代理 　　C、有權(quán)代理 　　D、表見代理

　　18．2002年7月10日時(shí)，房屋買賣合同的效力為（ ）。
　　A、有效 　　B、無效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　19．2002年7月20日時(shí)，房屋買賣合同的效力為（ ）。
　　A、有效 　　B、無效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　20．李×辦理了產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)屬于（ ）行為。
　　A、明示
　　B、默示
　　C、追認(rèn)房屋買賣合同效力
　　D、追認(rèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同效力

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