房地產(chǎn)實(shí)際收益和客觀收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)（因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi)），但如此并不表示該塊空地?zé)o價(jià)值。再如，一個(gè)交通便利的商場或酒店，由于經(jīng)營不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。

　　客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除有租約限制外，一般應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)將它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。