2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

不同收益類型房地產凈收益的測算

（1）類型一：出租

出租的房地產凈收益的測算

◆凈收益=租賃收入-由出租人負擔的費用

◆租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

◆出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產稅，租賃費用，租賃稅費。

◆現(xiàn)實中出租人負擔的費用--名義租金，計算時要轉變成實際租金--由雙方在租賃合同中約定。

（2）類型二：自營

自營的房地產凈收益的測算

1）商服經營的房地產：

凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-管理費用-財務費用-歸屬于商服經營者的利潤

2）工業(yè)生產型房地產：凈收益=產品銷售收入-生產成本-銷售費用-銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-歸屬于生產者的利潤

3）農地凈收益的測算：凈收益=農地年產值-各種費用-投資利息-農業(yè)稅-農業(yè)利潤

（3）類型三：自用或尚未使用

自用或尚未使用的房地產凈收益的測算，可比照有收益的類似房地產的有關資料來測算，或者通過類似房地產的凈收益直接比較調整得出。

（4）類型四：混合收益的房地產

混合收益的房地產凈收益的測算：3種方法。

1）方法1：把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。

2）方法2：首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

3）方法3：把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

--總的原理，都是收益減去費用，計算凈收益。