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房地產估價師理論與方法復習要點：承租人權益價值
【提問】 17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90
【回答】學員shengqingtong，您好！您的問題答復如下：
某寫字樓的剩余收益年限雖然為38年，但預計5年后售出，所以求該寫字樓目前的收益價格應為五年收益價值加上轉售價值，此題中38年收益期是干擾項。計算如下：
折現率＝6×（1+25%）=7.5%
凈收益＝400×（1－30%）＝280
假設現在的價格為V
那么：V＝280×（P/A，7.5%，5）+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5
V＝280×4.045884902+0.785718137V
V＝1132.847773+0.785718137V
V＝1132.847773/（1－0.785718137）＝5286.717957
★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價理論與方法
責任編輯：淘淘
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