【提問】你好老師 我想問一下租約期內(nèi)的凈收益按租約合同的租金計算 租約期外的用市場租金計算，對這個收益期限怎么確定？租約期外的凈收益還用折現(xiàn)到估價時點嗎 請老師舉個例子說明一下怎么計算行嗎

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　收益期就是房地產(chǎn)在估價時點后的剩余使用期限。

　　比如說房地產(chǎn)在估價時點后還有20年的收益年限，前五年是有租約的，以后15年沒有租約，那么把有租約部分和無租約部分的收益額都折現(xiàn)到估價時點，加和得到的就是房地產(chǎn)價值。

　　【追問】5年的租約是不是不用折現(xiàn)了 用凈收益每年不變的公式 15年的凈收益是不是要折現(xiàn)5年到估價時點呢？

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　都要折到估價時點。

　　5年的租約，運用凈收益每年不變的普通年金現(xiàn)值公式，求的是估價時點的現(xiàn)值；

　　后15年的凈收益不是折到5年那個時點，而是要折到估價時點。

　　【追問】折現(xiàn)到估價時點的年數(shù)是多少呢 5年后按市場租金的折現(xiàn)年數(shù)是5年嗎？先算5年后15年按市場租金的現(xiàn)值再折現(xiàn)到估價時點折5年對嗎 有沒有具體的案例能參考一下 我有點不明白

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　看估價時點定在什么時間。

　　舉例，一房產(chǎn)，收益期限共20年，已簽租約5年（2013年1月1日至2017年12月30日），每年租金10萬元，另15年收益期預(yù)測市場租金9萬元。運用收益法求該房產(chǎn)在2013年1月1日的價值。（假設(shè)折現(xiàn)率10%，不考慮其他因素），計算如下:

　　10/10%【1-1/（1+10%）^5】+9/10%【1-1/（1+10%）^15】*【1/（1+10%）^5】

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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