【提問】經(jīng)濟適用房開發(fā)利潤在3%以下。開發(fā)利潤的計算基礎(chǔ)是哪幾項？

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償權(quán)指什么？請予以解釋。

　　【回答】學(xué)員wood628，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　1、經(jīng)濟適用房的成本應(yīng)包括以下7項：征地和拆遷安置費、前期工程費、建安費、小區(qū)非營利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費用、投資利息、稅金。“管理費用取前4項之和的2%以下，利潤取前4項之和的3%以下；

　　2、法定優(yōu)先受償款指的是拖欠工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款等。

　　【追問】法定優(yōu)先受償權(quán)利是什么？不是法定優(yōu)先受償款。請予以解釋

　　【回答】學(xué)員wood628，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。法定優(yōu)先受償權(quán)利優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　這是優(yōu)先受償權(quán)利和優(yōu)先受償款的定義，您可以做個參考比較。

　　希望我的答復(fù)給您帶來幫助。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】為甚麼有的股價結(jié)果要扣除法定優(yōu)先受償款，有的不要，有時扣除的項目還不一樣呢

　　【回答】學(xué)員JANE001LIN，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　抵押價值＝未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的價值－法定優(yōu)先受償款

　　所以如果是進行抵押估價的話，那么估價結(jié)果要扣除優(yōu)先受償款，其他的不需要考慮優(yōu)先受償款

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析