不少發(fā)展商往往有這樣的經(jīng)歷，在陶醉于開(kāi)盤(pán)時(shí)迅猛上升的銷售業(yè)績(jī)后，慢慢地又為其所剩下的背離市場(chǎng)需求的單元套房所愁眉不展。這往往說(shuō)明，這些樓盤(pán)在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在面積配比。格局配比上未能很好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。

　?。ㄒ唬┟娣e配比面積配比，指的是各種面積范圍內(nèi)分布的單元數(shù)，以及在整棟樓房或某個(gè)銷售單位的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。

　　若一棟樓去清一色全是二室二廳，120平方米大小，則說(shuō)明此產(chǎn)品面積配比、格局配比單一，缺少變化，換言之，就是產(chǎn)品品種單一，客源供給面狹窄。若以此推向市場(chǎng)的話，則抗風(fēng)險(xiǎn)性就差。相反，若一棟樓房在前期設(shè)計(jì)中，除了二室一廳，還有一室一廳、三室一廳，相互比例又是3：2：1，面積范圍也從80－150平方米大小不等，則產(chǎn)品就被有機(jī)地分解成好幾個(gè)層次，產(chǎn)品系列就顯得錯(cuò)落有致，充實(shí)豐富，客戶挑選余地大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也就較小。

　　面積、格局的配比范圍拉得開(kāi)，只能說(shuō)明在同樣對(duì)市場(chǎng)需求認(rèn)識(shí)模糊的情況下，未來(lái)銷售的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)少一點(diǎn)而已。究竟是多少的比例恰當(dāng)，這并不是憑主觀的臆想，而是經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入了解才得出的。

　　一般來(lái)講，面積配比所對(duì)應(yīng)的是一個(gè)總價(jià)市場(chǎng)。因?yàn)樵趩蝺r(jià)一定的基礎(chǔ)上，略去樓層差價(jià)、朝向差價(jià)等價(jià)格微調(diào)因素，面積小勢(shì)必總價(jià)低，面積大勢(shì)必總價(jià)高。而房屋總價(jià)則是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平的集中體現(xiàn)，是區(qū)分目標(biāo)市場(chǎng)最基本的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，因此，理想中的面積配比是應(yīng)該與目標(biāo)客源的總價(jià)市場(chǎng)相吻合一致的。

　?。ǘ└窬峙浔群兔娣e配比相配套，格局配比也是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要參數(shù)。

　　這里說(shuō)的格局配比，指的是二室二廳三室二廳等各種形式格局的單元數(shù)，在整棟樓房或某個(gè)銷售單位的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。

　　正如二室一廳的單元面積并不一定大于一室一廳的單元面積一樣，格局配比并不—一對(duì)應(yīng)于面積配比，兩者既相聯(lián)系又有區(qū)別。格局配比雖然也同樣對(duì)應(yīng)著一個(gè)總價(jià)市場(chǎng)，但它所反映更多的是消費(fèi)者生活需求結(jié)構(gòu)的某種狀況。如以青年夫婦為對(duì)象的產(chǎn)品，一般面積不需要很大，但考慮到日后小孩降生，格局也多以二室一廳為主；再譬如，辦公區(qū)附近的公寓，為吸引投資人日后出租獲利，就有以小面積的套房規(guī)劃為主的產(chǎn)品。