【學員問題】如何認定交付商品房的面積？

　　【解答】一般講，應以商品房產權登記面積作為確認交付房屋面積的憑證?！渡唐贩夸N售管理辦法》第20條對此已有明確規(guī)定。什么是產權登記面積呢？《商品房銷售管理辦法》第45條第4款規(guī)定：本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。一般是指房屋產權證上記載的房屋面積。

　　1992年4月21日建設部頒布的《關于加強商品房屋產權產籍登記管理的通知》中指出：商品房的購買方必須在購買商品房的3個月內（期貨交易的在結算之日起的三個月內），持能證明交易行為行為合法性的有效證件到房地產產權管理機關辦理產權登記手續(xù)，領取產權證書。1994年7月，建設部轉發(fā)的《廣東省城鎮(zhèn)房地產登記條例》第8條規(guī)定：購買新建商品房屋，在房屋交付使用時，買方憑房屋買賣合同，申請辦理確認權屬登記，領取房地產證。但是在商品房買賣實務中，上述規(guī)定難以做到。

　　如由于開發(fā)商未繳清土地出讓金、大小市政配套費、其他規(guī)費等，不具備領取房地產權證的法定條件，還比如由于政府房地產管理部門的原因，如怠于辦理業(yè)主所購商品房產權證，工作效率低下，致使業(yè)主人住一、二年后仍拿不到產權證。如果在此時買受人發(fā)現出賣人所交付的房屋面積不符合合同約定，按照合同約定要求退房，就可能造成損失擴大。同時，以產權登記面積作為確定交付商品房面積的依據，缺乏可操作性。買受人買房時有關價款的約定有兩種，一是交房時付清全款。二是交納首付款后余款以按揭方式支付，如買受人人住所購商品房一、二年后才取得房屋產權證，發(fā)現面積縮水，再去找開發(fā)商時，開發(fā)商可能已將樓盤售完而去，買受人主張解除合同退房返款的難度將會很大。如果買受人在簽訂合同時就決定，不論出賣人所交付的房屋面積發(fā)生何種變化，均不準備退房，合同雙方可以約定以產權登記面積作為確認所交付的商品房面積的依據。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。