不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個(gè)階段：

　?、诺谝粋€(gè)階段始于市場周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個(gè)市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。

　?、圃诘诙A段（增長超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達(dá)到一個(gè)令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。

　　⑶第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識(shí)到市場開始轉(zhuǎn)向時(shí)，新開工的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長，推動(dòng)市場進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四階段。

　　⑷第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時(shí)間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市。該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。