2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

收益法的含義

收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。

收益法兩大方法。

(1)報(bào)酬資本化法是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

報(bào)酬資本化法示意圖

(2)直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

將未來第一年的收益乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

收益法的本質(zhì)——以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為收益價(jià)格。

收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：

地價(jià)=年地租×購(gòu)買年

地價(jià)=地租/利息率

購(gòu)買年法是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。