關(guān)于兵團(tuán)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查情況的通報(bào)

　　兵建發(fā)[2002]49號(hào)

　　各師建設(shè)（房產(chǎn)）局，六師、八師建委、房地產(chǎn)管理局，兵直有關(guān)單位：

　　根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》精神和兵團(tuán)建設(shè)環(huán)保局“關(guān)于開展聯(lián)合執(zhí)法大檢查”的通知要求，本局組織的四個(gè)檢查組從7月22日至8月9日。歷時(shí)19天，對(duì)十四個(gè)師房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)管工作和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者各方主體行為規(guī)范情況進(jìn)行了檢查。整個(gè)檢查采取隨機(jī)抽項(xiàng)、巡查、調(diào)研和座談的方式，把抽查房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和中介服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序相結(jié)合，力求在整頓中規(guī)范，在規(guī)范中整頓，通過這次檢查，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑵鸬酵苿?dòng)和督促作用，現(xiàn)將抽查情況通報(bào)如下。

　　一、關(guān)于兵團(tuán)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況

　　兵團(tuán)房地產(chǎn)綜合開發(fā)配套建設(shè)工作起步較晚�，F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共49家，除9家企業(yè)成立于九十年代初，其他40家企業(yè)均在近三年成立組建。各師所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自成立開始均在兵團(tuán)所在城市、墾區(qū)從事經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)，向本系統(tǒng)中低收入家庭出售為主，適度開發(fā)商品房面向社會(huì)。目前兵直房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已打破過去局限于烏魯木齊區(qū)域的格局，一是向師、團(tuán)所在地發(fā)展；二是向北京、上海、深圳等大中城市發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)出新的路子。1—7月份全兵團(tuán)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值2.34億元，同比增長(zhǎng)16.5％。尤其是十師、六師和一師所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立足北屯市、五家渠市和阿拉爾市建市的綜合開發(fā)建設(shè)，為兵團(tuán)新建城市和提高兵團(tuán)城市化水平做出了貢獻(xiàn)。

　　二、關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序抽查的基本情況

　　兵團(tuán)建設(shè)環(huán)保局組織南北疆四個(gè)檢查組，在執(zhí)法檢查中對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抽檢了十四個(gè)師的十五個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、六個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和3個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在執(zhí)法檢查中，各師主管領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門高度重視，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理中心和房地產(chǎn)中介服務(wù)單位積極支持和配合，使這次檢查達(dá)到了基本目的。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)執(zhí)法抽查情況

　　抽檢了一師新農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司開發(fā)的阿拉爾市政府辦公樓和朝陽住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的一個(gè)項(xiàng)目和一個(gè)小區(qū)，開發(fā)在建面積4.36萬平方米，開發(fā)總投資4142萬元；二師煌都房地產(chǎn)開發(fā)公司代建湖光紡織廠南區(qū)五棟經(jīng)濟(jì)適用住房在建面積2.32萬平方米，總投資2119萬元；四師伊犁綠洲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的東遠(yuǎn)大廈商住樓，在建面積0.41萬平方米，開發(fā)總投資400萬元；五師工程團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司和城建房地產(chǎn)開發(fā)公司利用自有土地和舊城改造開發(fā)的兩個(gè)住宅小區(qū)，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房在建面積1.52萬平方米，開發(fā)總投資1400萬元；六師中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和宏寓房地產(chǎn)開發(fā)公司在五家渠市開發(fā)的一棟底商住宅和國(guó)貿(mào)商城，開發(fā)在建面積4.95萬平方米，開發(fā)總投資1.3億元；七師奎屯匯中房地產(chǎn)開發(fā)公司在奎屯開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房一棟0.36萬平方米，開發(fā)總投資342萬元；八師（石河子市）抽檢天富、城建銀河、魯新、盛星四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在四個(gè)小區(qū)開發(fā)住宅22棟，在建面積8.47萬平方米。開發(fā)總投資7450萬元，九師中基建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)分公司在額敏開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)蓷�，�?bào)建面積0.38萬平方米。開發(fā)總投資320萬元；十師189團(tuán)振北房地產(chǎn)開發(fā)公司和188團(tuán)新城房地產(chǎn)開發(fā)公司積極參預(yù)北屯建市和提高城市化水平的建設(shè)中，抓住城市經(jīng)濟(jì)適用住房和周邊團(tuán)場(chǎng)危舊住房改造政策機(jī)遇各開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，開發(fā)在建面積1.75萬平方米，開發(fā)總投資1575萬元。

　　通過對(duì)15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)在建9個(gè)住宅小區(qū)和12個(gè)項(xiàng)目的抽檢，被檢查房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模24.23萬平方米，總投資3.07億元。各檢查組認(rèn)為這15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證照齊全，資質(zhì)通過年檢符合規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理沒有違法、違規(guī)開發(fā)行為；項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃、用地、投資、施工、預(yù)售五個(gè)許可證齊全，符合基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建實(shí)施招投標(biāo)、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)備案等手續(xù)基本齊全；經(jīng)濟(jì)適用房和商品房銷售合同使用示范文本，尚未發(fā)現(xiàn)合同欺詐承諾不實(shí)的行為；售房面積計(jì)算“短斤缺兩”的現(xiàn)象尚未發(fā)現(xiàn)；開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收質(zhì)量合格，在交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》并約定承擔(dān)保修責(zé)任；房屋拆遷補(bǔ)償安置執(zhí)法行為逐步規(guī)范，群體上訪、重復(fù)上訪影響社會(huì)穩(wěn)定的問題相對(duì)在減少。

　�。ǘ�）物業(yè)管理與收費(fèi)抽查情況。

　　抽檢了二師湖光紡織廠物業(yè)管理中心，雖然其名稱是新的，但內(nèi)部管理仍是舊模式。物業(yè)管理無資質(zhì)、無執(zhí)照、無收費(fèi)許可證，不符合物業(yè)管理社會(huì)化的規(guī)定，應(yīng)予以規(guī)范；四師舒安物業(yè)管理中心，管理住宅小區(qū)5.51萬平方米、軍墾路綠化416平方米。對(duì)居民876戶，每戶每月僅收物業(yè)管理費(fèi)10元，該中心管理制度較全，工作規(guī)范；62團(tuán)物業(yè)管理與城管一體化，全員35人，實(shí)施對(duì)團(tuán)部小城鎮(zhèn)的全方位管理，包括：住宅小區(qū)、衛(wèi)生、道路、車輛行駛停放、供排水、綠化和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理。物業(yè)住房面積4.2萬平方米，綠化面積3.85萬平方米。市場(chǎng)攤位費(fèi)等6項(xiàng)收費(fèi)均按物價(jià)局核準(zhǔn)的項(xiàng)目收費(fèi)，管理比較規(guī)范，是四師目前13個(gè)團(tuán)場(chǎng)已推行物業(yè)城管工作的典范；五師工業(yè)區(qū)物業(yè)管理中心，員工21人，該中心成立一年來，靠全體員工“誠(chéng)實(shí)守信、愛崗敬業(yè)、依法管理、服務(wù)居民”的宗旨，開創(chuàng)工業(yè)區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)項(xiàng)目，從小到大，發(fā)展壯大物業(yè)范圍。承擔(dān)3.6萬平方米住房408戶居民的物業(yè)，代管資產(chǎn)380萬元，負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)兩千多人工作、生活、職工居民及子女入學(xué)、職工上下班接送，為社區(qū)的治安和便民服務(wù)，建門衛(wèi)設(shè)保安，開辦餐飲、商店、蔬菜店、液化氣供應(yīng)等服務(wù)，為居民創(chuàng)造了一個(gè)較為舒適、社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美的生活環(huán)境，居民滿意。該中心各項(xiàng)管理制度健全，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)范。該中心應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)一步規(guī)范管理行為；七師奎屯芙蓉里物業(yè)管理中心是由師二建總公司。的后勤服務(wù)過渡到物業(yè)管理社會(huì)化的新模式。該中心管理三個(gè)小區(qū)房屋面積9.6萬平方米，綠化面積1.22萬平方米。物業(yè)管理制度健全，各項(xiàng)收費(fèi)按物價(jià)局核準(zhǔn)的項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)范。芙蓉物業(yè)是目前全師和奎屯市物業(yè)管理的典型；八師石河子市物業(yè)管理中心是師（市）最早成立的物業(yè)管理企業(yè)，二級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本305萬元，全員46人持證上崗。物業(yè)中心負(fù)責(zé)6個(gè)住宅小區(qū)，物業(yè)房屋面積80萬平方米，綠化面積23萬平方米。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括：衛(wèi)生保潔、垃圾清運(yùn)、積雪清掃、綠化、排污管道疏通養(yǎng)護(hù)和保安。物業(yè)管理的服務(wù)、收費(fèi)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定收取相對(duì)合理。該中心因虧損負(fù)債經(jīng)營(yíng)，自成立以來已收居民用電費(fèi)用，但目前累欠電力部門電費(fèi)高達(dá)300多萬元，必須認(rèn)真查處。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)中介服務(wù)抽查情況。

　　抽查五師博樂瑞祥房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司（三級(jí)資質(zhì)），承擔(dān)所在城市及各團(tuán)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理的估價(jià)，包括房地產(chǎn)交易評(píng)估、抵押評(píng)估和房屋拆遷評(píng)估。公司成立以來，堅(jiān)持公平、公正原則，確保房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的合法性與合理性，對(duì)全師421起，總面積3.36萬平方米房屋進(jìn)行了評(píng)估，尤其是買施拆遷房屋146戶的評(píng)估、補(bǔ)償，得到拆遷和被拆遷當(dāng)事人的認(rèn)可，有效地配合城市和團(tuán)場(chǎng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的順利實(shí)施。收費(fèi)按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)，管理規(guī)范。七師房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估交易所，開展房地產(chǎn)交易評(píng)估、抵押評(píng)估和拆遷評(píng)估工作規(guī)范，收費(fèi)符合有關(guān)規(guī)定；八師（石河子市）房地產(chǎn)交易所組織機(jī)構(gòu)完善，持證上崗33人，管理制度、崗位職責(zé)健全，房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保等服務(wù)項(xiàng)目工作規(guī)范。各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的規(guī)定。十師房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)較健全，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估配合北屯市和團(tuán)場(chǎng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)實(shí)施拆遷補(bǔ)償安置起到公平、公開、公正的作用，持證收費(fèi)無違規(guī)現(xiàn)象。

　　三、關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序執(zhí)法檢查中存在的問題

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。

　　從抽查和巡查開發(fā)項(xiàng)目來看，有的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、用地許可證、投資許可證、施工許可證、予售許可證、招投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)備案等有先開工、先預(yù)售后補(bǔ)辦手續(xù)的行為；二是個(gè)別開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收未向用戶出示工程質(zhì)量備案證明書，不向購(gòu)房人提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，開發(fā)商對(duì)用戶提出的質(zhì)量問題向施工企業(yè)推卸保修責(zé)任；三是石河子市22小區(qū)78棟住宅樓用戶聯(lián)名舉報(bào)“北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年11月20日交付住戶使用的期房，入住后存在嚴(yán)重質(zhì)量問題；經(jīng)濟(jì)適用房按商品房售價(jià)；收取住戶暖氣和電增容費(fèi)與物價(jià)部門核算的費(fèi)用出入很大，住戶曾多次以書面或口頭形式與開發(fā)商交涉，也曾向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門反映，但問題至今未能得到解決。”四是個(gè)別師屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)的住宅小區(qū)在項(xiàng)目開發(fā)中，道路、綠化和公共設(shè)施等配套建設(shè)未按小區(qū)總體規(guī)劃分部實(shí)施到位；五是個(gè)別師屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自成立一直從事集資代建經(jīng)濟(jì)適用住房，無房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)，將影響開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢；六是建議八師（石河子市）根據(jù)石河子市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高城市化水平、居民收入和住房消費(fèi)水平，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，確定商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的比例，解決中低收入家庭職工住房的供應(yīng)問題，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)劃撥用地的政策；七是執(zhí)法檢查中，企業(yè)反映國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)在申請(qǐng)開發(fā)用地的競(jìng)爭(zhēng)中無法體現(xiàn)公平、公開、公正的原則，要求行政監(jiān)管部門規(guī)范行為。

　�。ǘ�）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理與收費(fèi)。

　　檢查認(rèn)為物業(yè)管理和收費(fèi)存在不規(guī)范的問題。首先是兵團(tuán)所在城市和農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)物業(yè)管理滯后，物業(yè)管理社會(huì)化的覆蓋率低；二是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員持證上崗率低，應(yīng)加大人才培訓(xùn)力度，提高管理水平；三是現(xiàn)有物業(yè)管理公司或物業(yè)管理中心，由于規(guī)定的服務(wù)項(xiàng)目和核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，收取的費(fèi)用入不敷出，造成虧損難以維持，這些企業(yè)應(yīng)開創(chuàng)社區(qū)服務(wù)內(nèi)容增加收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足；四是一些掛新牌走老路，無資質(zhì)證書、無營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無核準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司應(yīng)改變與企業(yè)、單位一起再吃大鍋飯的物業(yè)管理體制，要推行物業(yè)有償服務(wù)；五是新建城市和農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)小城鎮(zhèn)應(yīng)全面推行物業(yè)管理社會(huì)化，對(duì)已成立的物業(yè)管理公司或物業(yè)管理中心，應(yīng)規(guī)范管理行為，必須申辦物業(yè)管理資質(zhì)登記注冊(cè)和核定服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，改變無償服務(wù)的現(xiàn)象。

　　（三）完善房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介行為。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)是各師、墾區(qū)、團(tuán)場(chǎng)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的重要組成部分。目前，三、四、九、十二、十四師均無人取得房地產(chǎn)估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人資格，應(yīng)加大人才培訓(xùn)力度，實(shí)現(xiàn)零的突破，爭(zhēng)取有兩人以上取得執(zhí)業(yè)資格方可建立中介機(jī)構(gòu)；二是一、六、十三師應(yīng)從現(xiàn)有執(zhí)業(yè)資格人員中組建房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)；三是二師應(yīng)改變現(xiàn)有執(zhí)業(yè)資格人員掛靠地方的作法，組建自行管理的房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)；四是五、七、八、十師應(yīng)進(jìn)一步整合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善相關(guān)制度規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

　　這次執(zhí)法檢查是兵團(tuán)系統(tǒng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的開始。針對(duì)初步檢查存在的以上問題，各師建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門要積極配合相關(guān)部門，按照國(guó)家、自治區(qū)、兵團(tuán)關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，注重在整頓中規(guī)范，在規(guī)范中整頓。通過專項(xiàng)整治，使本系統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。從檢查反映的問題看，各師必須建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大依法行政的監(jiān)管力度，建立行政責(zé)任追究制。各師要在提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者依法經(jīng)營(yíng)和保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的同時(shí)，突出工作重點(diǎn)，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為。要求各師公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴電話，指派專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)投訴。對(duì)不認(rèn)真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局

　　二○○二年八月二十五日